Reprise de logement et jugement petites créances : quel rôle pour la Cour du Québec dans la protection des locataires ?

Jugement petites créances

EN BREF

• Quel rôle joue la Cour du Québec dans les litiges de logement ? La Cour du Québec, notamment en division des petites créances, intervient lorsque les droits des locataires sont violés. Elle confirme ou infirme les décisions du Tribunal administratif du logement dans certains cas.
  

• Un jugement en petites créances peut-il inclure des dommages punitifs élevés ? Oui. Dans cette affaire, 55 000 $ ont été accordés en dommages punitifs, ce qui est rare dans les litiges locatifs mais possible en cas de mauvaise foi manifeste.
  

• Pourquoi la demande d’appel des propriétaires a-t-elle été rejetée ? Elle a été rejetée en raison d’un dépassement du délai légal d’un seul jour. Le juge a rappelé que les délais sont stricts et non prorogeables.
  

• Le jugement aura-t-il un effet sur les futures reprises de logement ? Très probablement. Ce jugement pourrait encourager d’autres locataires à agir et dissuader les propriétaires d’utiliser la reprise comme prétexte abusif.

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EXPLICATION

Dans une décision qui pourrait faire date, la Cour du Québec a confirmé une condamnation exceptionnelle de 81 000 $ contre deux propriétaires ayant tenté de reprendre un logement de mauvaise foi. Ce jugement en matière de logement, prononcé contre les deux propriétaires, établit ce qui semble être le plus important montant accordé à un locataire dans un jugement de petites créances au Québec.

Selon le règlement de la Cour du Québec, le Tribunal administratif du logement (TAL) avait initialement tranché, en septembre 2024, que la locataire, Hélène Trépanier, avait été évincée sous un faux prétexte de reprise. Les propriétaires ont été condamnés à verser :

• 14 603 $ en dommages matériels,
  

• 5 000 $ pour dommages moraux,
  

• et un montant record de 55 000 $ en dommages punitifs.

  
  

Ce jugement exemplaire en matière de petites créances en droit locatif est remarquable : une telle somme en dommages punitifs est rare dans les litiges locatifs résidentiels. Généralement, ces montants dépassent rarement quelques milliers de dollars. Le Tribunal a considéré qu’il s’agissait d’un abus manifeste, causant à la locataire un préjudice important, tant économique que émotionnel.

Contexte : un cas révélateur du rôle de la Cour du Québec en matière de litiges locatifs

La locataire avait trouvé un grand six et demi au cœur d’Outremont au début des années 1990. Le loyer mensuel, de 500 $ au départ, n’augmentera qu’à 650 $ pendant les 23 années où la professeure de piano y habitera.

En décembre 2017, le triplex change de propriétaires.

Quelques jours plus tard, les deux nouveaux propriétaires envoient un avis de reprise de logement à la locataire : ils souhaitent loger leur fille, qui vient de se marier, dans l'appartement situé au dernier étage.

La locataire refuse de quitter son appartement, invoquant la loi dite Françoise David, adoptée en 2016, qui établit les critères pour le maintien dans les lieux. La loi dispose qu’un locataire ne peut être évincé s’il a plus de 70 ans et s’il occupe le logement depuis au moins 10 ans.

La locataire, alors dans la soixantaine, avait accepté de quitter son logement après plus de deux décennies d’occupation, cédant à la demande des nouveaux propriétaires qui disaient vouloir y loger leur fille nouvellement mariée. Mais cette dernière n’y emménagera jamais.

C’est en 2019 que la locataire décide de déposer une plainte devant le Tribunal administratif du logement, dénonçant une reprise de logement effectuée de mauvaise foi. Cette affaire illustre concrètement le rôle de la Cour du Québec dans la validation des jugements en matière de droits des locataires.

Dans sa décision, la juge Amélie Dion est sévère à l’égard des propriétaires. Elle note que lorsque leur projet d’installer leur fille dans le logement a avorté, les locateurs ont sciemment ignoré les règles.

« Le locateur n’a pas communiqué cette nouvelle information à la locataire, laquelle aurait pu vouloir retourner dans son logement », écrit-elle.

« Il a fait fi de la loi comme si elle n’existait pas […] et a reloué rapidement, au triple du loyer, le logement visé par la reprise. »

La juge relève aussi que le revirement est survenu exactement au moment où la locataire quittait les lieux, ce qui, combiné à la rapidité de la relocation, constitue un indice clair de mauvaise foi.

Le couple de propriétaires a tenté de contester cette décision devant la Cour du Québec, mais leur demande d’appel sera refusée pour vice de procédure, soulignant l’importance de respecter les délais et règles juridiques. Ce refus confirme la rigueur avec laquelle la Cour applique les principes de justice en matière de litige locatif — un aspect central du règlement de la Cour du Québec et de sa jurisprudence en matière de jugement petites créances locatives.

Une erreur procédurale lourde de conséquences : quel est le rôle de la Cour du Québec en matière de reprise de logement ?

Tentant de contester ce jugement de petites créances locatives, les propriétaires ont déposé une demande de permission d’appel devant la Cour du Québec. Toutefois, ils ont commis une erreur procédurale fatale : bien qu’ils aient déposé leur demande au greffe dans les délais, ils ne l’ont signifiée à la locataire que le lendemain de l’échéance légale, soit un seul jour trop tard.

La locataire a immédiatement soulevé l’irrecevabilité de la demande pour ce motif technique. Le juge Gatien Fournier lui a donné raison, rappelant que le délai de 30 jours prévu par l’article 92 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement (LTAL) constitue un délai de déchéance — strict, non flexible, et non prorogeable, même en cas de bonne foi ou de difficulté d’agir.

« La loi est dure, mais c’est la loi », a tranché le juge Fournier, en s’appuyant sur la jurisprudence récente, notamment les arrêts Bourdeau c. Hage et Jeux JR inc. c. Agence du revenu du Québec de la Cour d’appel.

Cette décision démontre que le rôle de la Cour du Québec ne se limite pas à l’examen des faits, mais inclut aussi l’application rigoureuse des règles procédurales, même lorsque l’écart semble minime. En matière de petites créances en droit locatif, le respect des délais est un critère incontournable pour assurer la recevabilité d’un recours.

Un signal fort envoyé aux propriétaires : vers un renforcement du rôle judiciaire ?

La décision finale envoie un message sans équivoque à l’ensemble des propriétaires québécois : toute tentative de reprise de logement doit se faire dans le respect du cadre légal et procédural. À défaut, des sanctions financières importantes peuvent être imposées, comme l’illustre ici cette condamnation record en dommages punitifs.

Cette affaire est perçue par plusieurs juristes comme un possible tournant dans la jurisprudence en droit du logement au Québec, particulièrement pour les cas de mauvaise foi et d’abus de droit lors des reprises de logement.

Elle met aussi en lumière la rigueur de la Cour du Québec dans le règlement des litiges relatifs aux droits des locataires, et confirme que même une journée de retard peut suffire à faire perdre tout recours judiciaire, peu importe la bonne foi alléguée.

Une jurisprudence à surveiller : quel impact pour les futurs jugements de la Cour du Québec ?

Il reste à voir si ce jugement rendu par la Cour du Québec aura un effet d’entraînement et incitera d’autres locataires à réclamer des montants plus élevés dans des cas de reprise frauduleuse ou de mauvaise foi manifeste.

Une chose est certaine : les jugements en matière de petites créances continuent d’évoluer vers une protection renforcée des droits des locataires, particulièrement lorsque le droit est détourné à des fins lucratives.

Dans un contexte marqué par la rareté des logements au Québec et une augmentation des litiges locatifs, le rôle de la Cour du Québec devient central pour trancher les cas sensibles et décourager les abus. Les tribunaux semblent de moins en moins enclins à tolérer les pratiques discutables ou les manœuvres déguisées, envoyant ainsi un message clair aux propriétaires : le droit locatif ne peut être contourné sans conséquences.

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